معامالت مربوط به اموال غیرمنقول با توجه به اهمیت وجایگاه آن در کاهش جرائم ازقبیل کلاهبرداري، پولشویي و معامالت معارض و همچنین تحکیم مالکیت دولت و اشخاص براملاک و اراضي باید به طور رسمي ثبت شوند و در شرایط فعلي با توجه به اعتباررواج اسناد عادي، معاملات مذکور زمینه ساز بروز جرائم، اختلافات مِلکي متعدد وعدم امکان اعمال حاکمیت و سیاست گذاري دولت گردیده است. لذا ضروري است در این حوزه تحولات اساسي ایجاد شده و الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غیرمنقول و سلب اعتبار از اسناد عادي در معاملات یاد شده انجام شود.

در نظام حقوقی ایران، اموال غیرمنقول به عنوان دارایی‌هایی که از ویژگی ثبات و استقرار برخوردارند، اهمیت ویژه‌ای دارند. معاملات مربوط به این اموال مانند خرید، فروش، اجاره و سایر تغییرات مالکیتی می‌بایست ثبت و رسمی شوند تا از حقوق طرفین قراردادها حفاظت شود. طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، با هدف نظم‌دهی به این امور و کاهش مشکلات حقوقی ناشی از عدم ثبت معاملات، در قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط پیش‌بینی شده است.

این طرح در راستای ایجاد شفافیت حقوقی، پیشگیری از تقلب و جعل اسناد، و تسهیل دسترسی به اطلاعات مالکیت، به تصویب رسیده است و لازم است که به طور دقیق و کامل بررسی گرد.

طرح الزام به ثبت رسمی چیست؟

الزام:

در این طرح، اصطلاح "الزام" به معنای تأکید قانون بر لزوم ثبت معاملات غیرمنقول در دفاتراسناد رسمی است. هرچند در گذشته برخی معاملات غیرمنقول مانند فروش یا اجاره نیاز به ثبت نداشتند، با اجرای این طرح، تمامی این معاملات باید از طریق دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند. بدین ترتیب، هر گونه معامله‌ای که در زمینه املاک و مستغلات صورت گیرد، در صورت عدم ثبت، فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.

انواع معاملات غیرمنقول مشمول طرح

این طرح تمامی معاملات غیرمنقول از جمله خرید و فروش، اجاره، رهن، هبه، وقف و حتی انتقال مالکیت از طریق وصیت یا تحکیم قراردادها را شامل می‌شود. به عبارت دیگر، تمامی تغییرات مالکیتی در املاک و مستغلات باید به ثبت رسمی برسد.

فرآیند ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

برای ثبت رسمی یک معامله غیرمنقول، ابتدا طرفین معامله باید قرارداد خود را تنظیم کرده و سپس آن را برای ثبت به دفاتر اسناد رسمی تحویل دهند. دفترخانه‌های اسناد رسمی وظیفه دارند که صحت اطلاعات معامله، اصالت طرفین و مفاد قرارداد را تایید کرده و سند رسمی صادر نمایند.

اهداف و مزایای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

ثبت اسناد درکنار اعتبار،اهمیت و توان اثباتی که به سند می بخشد، دارای مزایایست که در ذیل این بخش به اهم آنها میپردازیم.

حفظ حقوق مالکانه و پیشگیری از اختلافات

ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، تضمینی برای شناسایی مالکیت واقعی و جلوگیری از تداخل و ادعاهای جعل اسناد است. به این ترتیب، هیچ فردی نمی‌تواند بدون سند رسمی، مالکیت خود را اثبات کند و این مسئله منجر به پیشگیری از اختلافات ملکی و کاهش دعاوی حقوقی در محاکم خواهد شد.

شفافیت و امنیت حقوقی

با ثبت رسمی معاملات، کلیه اطلاعات مربوط به مالکیت اموال غیرمنقول در سامانه‌های ثبت موجود است و این شفافیت، به افراد و نهادها این امکان را می‌دهد که با اطمینان بیشتری به معاملات خود بپردازند. به عبارت دیگر، تمامی افراد و مؤسسات می‌توانند با جستجوی اسناد رسمی، از وضعیت مالکیت املاک و تغییرات آن مطلع شوند.

کاهش تقلب و جعل اسناد

با ثبت معاملات در دفاتر اسناد رسمی، جلوی جعل اسناد ملکی گرفته می‌شود. هر سندی که در دفترخانه‌ها ثبت می‌شود، دارای یک شماره سریال خاص است و در صورت بروز مشکل، می‌توان با مراجعه به دفترخانه، اصالت آن را بررسی کرد.

تسهیل دسترسی به اطلاعات و ایجاد پایگاه داده حقوقی

اجرای طرح الزام به ثبت رسمی باعث می‌شود که یک پایگاه داده معتبر از کلیه معاملات غیرمنقول کشور ایجاد شود. این پایگاه داده برای محاکم قضائی، دفاتر اسناد رسمی و دیگر مراجع قانونی، امکان دسترسی به اطلاعات دقیق و به‌روز را فراهم می‌آورد.

آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

گفتیم که قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با هدف:
جلوگیری از معاملات عادی (قولنامه‌ای)،کاهش دعاوی ملکی،افزایش شفافیت و امنیت حقوقی معاملات املاک تصویب شده و اصل حرفش اینه که:
معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید حتماً به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
حالا ماده 3 اذعان داره که: هرگونه انتقال مالکیت، تعهد به انتقال، صلح، رهن، اجاره بلندمدت و… نسبت به اموال غیرمنقول فقط زمانی معتبر و قابل استناد است که به شکل رسمی ثبت شده باشداسناد عادی در این موارد، در برابر اشخاص ثالث و مراجع رسمی اعتبار ندارند
به زبان ساده، آیین‌نامه این موارد را پوشش می‌دهد: الزام مشاوران املاک به سامانه ثبت معاملات مشاور املاک فقط مجاز است پیش‌نویس معامله را در سامانه ثبت کند، نه اینکه قرارداد نهایی عادی تنظیم کند.
پس از این به بعد نقش مشاور املاک،معرفی طرفین و ثبت اطلاعات اولیه
و نقش دفتر اسناد رسمی،تنظیم و ثبت سند رسمی.

معاملاتی که خارج از این فرآیند انجام شوند:در محاکم قابل استناد نیستند
موجب ایجاد حق مالکیت رسمی نمی‌شوند

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول،ابعاد و چالش ها!؟